郭一鸣：多地楼市调整优化措施出炉房地产市场有希望了？_郭一鸣-_新浪博客

观点：五一节前，市场最为期待的房地产重磅政策出炉。在重要会议的定调下，进一步提振市场对房地产复苏的信心。而在多方的刺激，板块也迎来连续大涨，短期摆脱此前持续下跌颓势。不过，房地产市场依然弱势，修复也仍需进一步的等待。对于板块来说，短期是政策刺激下的情绪提振，中长期能否走好仍需观望，至少在需求改善以及盈利模式优化前，或难有趋势性行情。

4月的最后一天，北京、天津也宣布优化住房限购政策，引发市场广泛关注。而就在此前，4月28日，成都宣布自4月29日起，成都市全市范围内住房交易不再审核购房资格。如此，自4月底至5月初，北京、天津、上海等多个热点城市落地房地产优化调整政策，涉及优化住房限购、商品住房“以旧换新”等，以进一步助推需求释放，促房地产市场健康发展。

当然，在中央政治局会议的定调之下，市场对于楼市的修复也是充满期待。根据新华社报道，中共中央政治局4月30日召开会议，强调继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

五一劳动节前，市场最为关注的就是重磅会议对于楼市的定调。而此次重磅会议之后，为接下来的房地产政策指明方向，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整。另外，相关专家表示：消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等。

因此，在中央定调之下，目前各地实际上都在纷纷“落地”。地方层面的房地产市场政策进入密集优化调整期，包括调整优化住房公积金举措、阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限、住房“以旧换新”、优化限购等。

从中央的再次定调到地方的紧抓落实，市场对于楼市的复苏充满期待。尤其是重磅会议再次定调，对于进一步促进房地产市场复苏意义重大。

在一系列的政策提振下，近期房地产板块迎来大涨。4月28以及29日，板块持续走强，两日大涨超10%，摆脱近期调整趋势下，短期反弹迹象明显。

不过，短期看，房地产板块的上行，更多的还是情绪的提振，行情的持续性仍有待观望，毕竟数据上都没有太好的提振。比如，今年1-3月看，房地产市场的销售以及投资都在恶化，而库存压力也迎来新高，这实际上是不利于板块的纵深发展的。

而从长期看，由于国内人口数量的下行趋势，房地产市场总需求实际上发生变化，对供给产生较大影响。而另一方面，过去房地产粗放的盈利模式也或不适应社会发展的新趋势。所以，除非需求改善以及新模式的出现，否则行情整体或还是下行趋势。

总结一下：政策的刺激叠加情绪的提振，房地产板块在五一节前后一度大涨，但这种上涨更多的是情绪下的结构性表现，基本面依然弱势下，板块的持续性存疑。况且，目前需求不济以及盈利模式有待创新下，整体向好的趋势或难以形成。对于投资者来说，可适当参与结构性行情的博弈，但不建议盲目重仓进行趋势性配置。

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