在4月底中央政治局公报首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，去年下半年各地零星试点的“旧房换新”政策开始在更大范围内推广。　　上周，花都区成为广州首个开展“旧房换新”的区域，凡是计划出售二手商品房并在花都购买新建商品房的换房人均可参加，活动期限为2024年5月15日至2025年5月14日。　　就在花都发起“旧房换新”活动的同时，周边的深圳和佛山也同步开展了这一活动，但在具体置换方式和操作流程有所差异。从全国目前50多个开展“旧房换新”的城市看，花都的做法大致可以归类为市场化模式，即换房人的旧房需要在二手房市场上卖掉，整个置换过程才能完成，深圳目前也采取了这一做法。而南京等地则采取了地方国企收购模式，换房人的旧房可以直接由政府指定的地方国企按照评估价收购，佛山和郑州等城市则是两种搭配使用，既有市场化模式，也有地方国企收购模式。　　对于花都本次“旧房换新”的试点，市场普遍认为是一种打通改善型需求堵点的积极尝试，其最终落地效果值得关注。同时目前市场也在密切观察其他区域是否会跟进，特别是其他城市的地方国企收购模式后续是否也会在广州出现。　　为何花都首先尝试“旧房换新”

“提升商品住房置换交易便利度，进一步激活存量和增量房住房市场，支持刚性和改善性住房需求”，这是广州市花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会对花都“旧房换新”试点活动最终目的的解读，上述三家单位也是花都本次活动的主体。　　在上述提升换房交易便利度的背后，是近期花都区二手房市场交易活跃程度低于全市水平。　　广州市房地产中介协会发布的今年4月花都区二手住宅市场交易简报显示，4月花都区二手住宅整体网签面积为10.18万平方米，环比下降16.17%；网签宗数为921宗，环比下降13.28%。相比同期广州全市二手住宅网签宗数和面积环比小幅下降2.61%和3.78%，花都二手住宅交易的降幅要更大。　　除了二手住房之外，目前花都一手住宅的库存数量在全市十一区中也处于相对较高的水平。

图为今年五一期间花都楼盘促销现场。　　楼市第三方研究机构中指院的监控数据显示，截至2024年4月，全市一手住宅的可售套数和可售面积最多的区分别是花都、增城、番禺。而以当前楼市库存的消化周期看，花都在全市十一区中排名中游，去库存周期为25个月，低于天河、增城、从化三区的30个月，但高于海珠、黄埔的19个月。　　根据花都本次公布的操作流程，目前“旧房换新”的具体做法是参加活动的房地产开发商、中介机构和换房人签订三方协议，换房人看中新房后先向开发商缴纳一定的订金以锁定房源，此后由中介机构优先帮忙卖出旧房，如果在一定期限内旧房成功卖出则启动置换，而如果未能顺利卖出则放弃置换，开发商向换房人全额退还订金。　　对此广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，在上述流程中花都对各个环节均有政策扶持，既包括换房人的置换环节，也包括卖旧换新的中间过渡期，还考虑到了旧房购买人的优惠，整体考虑较为周全。不过他也提出，目前各个环节的优惠力度暂时还没有量化指标，如果后续能够补充公布这一关键信息，让换房人能够更为清晰了解获利程度，对于活动的示范效果展示会更好。　　同时，他还提醒如果换房人未能在一定期限内出售旧房，开发商退还订金的过程中出现滞后和延迟，如何保护换房人的权益也值得提前做好准备，防止可能出现的交易纠纷损害市场信心。　　是否还有跟进政策成市场关注焦点　　和全国范围其他城市的做法相比，本次花都的“旧房换新”属于市场化模式，其特点是换房各环节由不同主体自主协商完成，优点是政府公共部门无需承担成本，缺点是整个置换过程完全依赖旧房的市场自发消化，在目前二手房挂牌量高企的情况下，这一过程无疑较慢。