我们关注的一直都是那些大型的商业项目　　例如恒隆广场、巴黎春天等等　　但近几年，关于小型、迷你　　甚至邻里社区商业的讨论变得越来越多了　　最近，我看到了一个今年1月至4月，上海新开业商业项目类型统计　　发现其中有一大半都是社区商业、邻里商业

社区商业的定义有很多，但总的来说，就是服务于周边社区居民的商业　　例如我们所熟悉的，家门口的菜场、集市、商铺　　上海的社区商业发展得早，如今已经经过几轮迭代　　从分散的底商、菜场，逐渐演化为集中的、盒子式的购物中心，如今又进一步发展出了开放街区式　　除了我们熟悉的住宅配套，还有不少服务于写字楼、酒店、产业园等等　　不过从2022年开始，就有关于“社区商业不行了”的讨论　　当时克而瑞调研36个社区商业体发现，其整体平均空铺率17%，是购物中心的近两倍　　如今又两年过去，上海的各类社区商业究竟怎么样了　　我挑了几个有代表性的去现场看了看，发现……　　01　　上海最早的一个社区商业类型，超大社区底商，已持续运营三十年　　它就是位于闵行的万科城市花园　　四期建设横跨1993至2010年，其中东面的老区，在规划时就设置了底层商业　　2000年左右建设的新区，则是设计了一个集中式的邻里中心，大概是下图中星标的位置

商铺建成后，产权被出售给业主，自负盈亏　　万科物业的工作人员告诉我，目前几乎所有商铺都掌握在业主手里，由他们自行出租，“出售的都很少”　　经过三十年的发展，社区内涵盖的业态已经很丰富　　餐饮一个品类无限细分，从汉堡披萨店，到咖啡小酒馆，不一而足　　而在常规的银行邮局超市便利店之外，更常见的是地产中介　　不看其他家，单把太平洋和链家加起来，就已经不止五家了😅

零星有看到空出或正在招租的，目之所及大约有两三家　　一个商户说，近几年周边商业起来了，生意也开始难做了。“开半年一年就走掉的也不少”

不过，大部分商铺都处于运营状态　　其中有几家店甚至已经开了十几二十年。上述商户告诉我，这种通常是吃到了早期周边配套匮乏的红利，沉淀了一批老客户　　另外，有中介朋友表示，这边的商铺租得还是挺快的，基本退了就有人租　　毕竟人群基本盘大。老区新区加起来，单看产权证就有大几千人；而算上租户，单看老区就能上万　　这使得社区内存在一定的自然流量　　例如在邻里中心做韩国料理的大叔的生意，部分就是被社区里的自然流量养活的，他说，社区里遛弯的老人家基本都知道他的店，经常来买早餐

社区内的商业也有它的优势，例如租金低　　万科城市花园的商铺30平方米到300平方米都有，小点的6000-7000元一个月，大点的一两万一个月，比外面能便宜几千块　　在新区的邻里中心，我遇到了一个正在装修店面的书法培训班老板　　他是从社区里做起来的，做大后，前几年搬去了社区外的商场，但如今看看租金，又搬回来了

还有万科业主做起了熟人生意　　例如我在社区里遇到的第一个商户，林先生。他是万科城市花园的业主，在这里已经住了十几年，从小房子换到大房子，始终没有离开，“万科这里，住进来几乎没有人走的”　　2019年，他离开了打拼20年的职场，盘下社区里一处门面，开始自己做服装生意，主打真诚和性价比　　林先生的店内有一张茶桌，每天都有邻居过来坐坐，投喂食物，聊聊家常，顺便就会看看有没有合适的衣服

林先生的食盒盛满了邻居送来的零食　　现在店铺依然是微利存活的状态，但他并不着急，还会在店里摆点别家的货，帮衬新开门店的生意　　他像养孩子一样打理着这个小店，甚至在门口打理出一个小花园。慢慢地，还有不少人把自家的花送过来，请他帮忙卖一卖

实际上，在万科城市花园的不少店面，都能看到类似的独属于社区的熟稔。这或许就是持续运营三十年后的社区商业所能散发出的独特魅力　　不过，随着超大社区的消失，以及大家对居住的安静和私密性需求的提升　　如今这类社区商业也不太常见了，更多还是以社区外集中式盒子、街区的形态出现　　下面就来看一个服务于社区的集中式商业02　　这个菜场改造来的社区商业综合体，虽然走了不少人，但看上去依然运营良好　　它就是曾经的网红菜场，真如·高陵集市

这个位于普陀区真如板块的集市，被大片居民区环绕着　　无论是外部还是沿街商铺，看起来挺有人气，闲逛购物的大多是上了年纪的居民

不过这个市场的老商户和老顾客都告诉我，改造后这里的人少掉一半都不止　　究其原因，除了流量消逝、电商冲击等普遍性问题　　不止一个人提到了租金上涨带来的性价比的消失　　“老百姓都嫌这个市场卖得贵。比如你在外面买鸭腿7块一斤，这里要14块”　　这使它失去了对稍远处居民的吸引力。人群被进一步分流到了周边的各大菜场、摊贩、超市，留下的大多是住在周边近处的居民

真如高陵集市周边一公里内的菜场就有这么多　　不过从我的角度来看，这个市场空铺很少，已经挺难得

这是因为这个菜场在改造后，依然保有一定的竞争力　　例如一对在附近住了几十年的老年夫妇告诉我，虽然周围还有一个大超市，但他们来真如集市的频率还是高一些　　因为这里品种多，选择度大；另外由于卖的东西差不多，商家之间会相互压价，有议价空间

另外，他们也蛮喜欢改造后的市场环境　　与之前单纯做生意的市场相比，改造后，盈利空间被集中在了底层的一侧，另一侧则开辟出了一块几十平米的公共空间

不少老年人喜欢来这里坐坐，吃东西、聊天或者发呆　　包括上面提到的那对老年夫妇，实际上我们就是坐在这里聊了半个小时　　他们也很喜欢新的社区食堂，“不想开火就过来吃个饭”　　同样受欢迎的或许还有中医馆

我到访时正有人在中医馆做按摩　　在我看来，改造后的高陵集市，虽然由于价格上升流失了不少消费者　　但这或许是它转型所必须承担的代价　　从运营五年来的情况来看，它对附近的居民来说依然具有一定的吸引力　　除了售卖的商品本身，改造后增加的公共服务功能是吸引力的另一个重要来源　　看完这个主要服务于居住区的集中式社区商业　　最后再看一个旁边带有写字楼的街区式社区商业——　　03　　新晋网红鸿寿坊，人依然不少，且细分消费力或许还不错　　走进久闻大名的鸿寿坊，我的第一印象是：真热闹　　相比于基本只能看到老人的高陵市集，鸿寿坊的年轻人多了很多，不少人拿着咖啡、饮料坐在店面沿街的开放式座椅上，闲适慵懒

而这已经是刚开业时流量红利过去一波后，偏日常的状态　　更重要的是，紧挨着鸿寿坊周围，商业项目不要太多　　巴黎春天、长寿商业广场、旭辉里、亚新生活广场……

那么鸿寿坊的人气来自哪里　　我认为一个核心在于：配合了大量的公共空间的高质量环境营造　　坐在鸿寿坊的感觉，和坐在商业综合体的感觉，就是不一样　　在尺度上说，它更小而亲切　　暖光、自然光、木头、布艺的大量运用也增加了舒适度　　而零零碎碎的绿植、摆件、家具、装置的运用，则时不时打破着秩序　　没问题，是目前最受欢迎的“松弛感”了

这里的环境不仅受年轻人喜欢，对老年人也不乏吸引力　　一对住在附近的老年夫妻告诉我，他们很喜欢这里，经常来逛，因为“有烟火气”　　来这里聚餐的精致阿姨姐妹团，依然挺常见

“食集”的免费休息区，也坐着不少老人

而在办公楼白领之外，这群老人，同样是鸿寿坊的消费人群之一

在这个片区长大、目前在市集里开店的大哥和我精准描述了这个群体的画像　　“住着几百上千万的房子，拿着七八千块的退休金，子女要么在国外要么不婚不育，没什么压力，每天吃吃喝喝，三天两头出去旅游……”　　更精辟的一句话则是　　“买几块钱的东西，穿一身的始祖鸟”　　做了大量市场调研的运营方，瑞安集团，大概也清楚这群人的消费潜力　　因此，鸿寿坊引入的品牌同时也在回应这群人的消费需求。例如

买走最后一份馄饨皮的阿姨和我说，她和老伴都有糖尿病，吃不了细粮，经常来买这家的全麦面食吃　　傍晚六点左右，店里东西已经差不多卖空了

反而有写字楼里的年轻人抱怨鸿寿坊的物价高，“这里比外面都贵，我们宁可出去吃”　　另外，运营方也在不断做品牌更新迭代　　例如上面这家黑皮馄饨，在一个月前它还是一家卖香菇酱的品牌

再例如这家奶酪店，刚刚开业三天，据说之前是一个冰激淋车

这不仅是实际运营中，不断认知在地需求后做出的动态调整　　同时有益于保持新鲜感，这也是如今商业持续运营的一个关键　　04　　我们一直在说居住产品的“单盘主义”　　但在看了这么多社区商业的案例后，我们发现　　商业产品的单盘主义也在逐渐萌芽　　最近几年，在标准化商业内卷、消费需求变迁的背景下　　与之相对的“非标准化商业”在被越来越多地讨论　　2023年甚至被一些业内人士称为“非标商业元年”　　作为一种不那么标准化的类型，社区商业也开始得到更多关注　　而从上面这三个案例来看，社区商业的运营关键在于　　在地，在地，还是在地　　相比于区域级甚至城市级商场，作为家门口的商业，它服务的人群数量更小　　而在硬币的另一面，它对呼应人群需求的精准、精细化程度的要求更高　　要做到这一点，可参考的路径有很多　　无论是通过更加细分的业态，例如鸿寿坊的全麦面食　　通过人情化的运营，例如万科城市花园的林先生开出的小铺　　还是通过特色空间环境和公共空间的组合，例如更新后的真如集市的休息区和鸿寿坊随处可见的开放式座椅　　毕竟沉淀一批核心用户并形成粘性，才是社区商业持续运营的关键　　社区商业或许永远不会取代大型商业的位置　　但是它一定会成为提升我们逛吃生活幸福度的重要补充

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