翻出了一些以前写的文字　　好像现在来看又别有一番滋味　　架空层，是小区里的过渡空间，也可以成为社交场所　　做的好就会变成社区的“第二个客厅”，运营的差，最后就变成了一个闲置的空间　　当我们走进开发商的样板段时，总会对架空层多了一些美好幻想，但真正交付后用起来，大部分却显得不太如人意

今天想和大家聊聊，小区的一楼架空层，要怎样做才比较好用，并且能真正用起来　　01　　现在，越来越多的商品房开始做架空层了　　不论是豪宅项目还是普通住宅项目，架空层泛会所已经越来越常见了，尤其在南方，一楼潮湿，大部分都做成了架空层　　根据克而瑞的数据，我们发现2020年所有在售项目中，设计有架空层的比例达到了58%　　架空层并不是一开始就作为品质住宅的象征　　最早提出架空层概念的是日本建筑师黑川纪章，指的是介乎于室内外的过渡空间　　在20世纪80年代初，架空层才广泛出现在老公房中　　由于大部分架空层结构墙体多且杂乱、空间零散且大小不一，设计使用就比较有难度，所以在过去不太受到重视　　在当时，架空层的用途更多的是停车，要么就是堆放杂物　　过了二十多年之后，开发商才开始把架空层打造成社交活动空间，做架空层本质上也是为了好卖

毕竟一楼的位置比较尴尬，特别是南方城市，气候比较潮湿加上梅雨季节，住在一楼总会有种潮潮的感觉　　如果做成泛会所空间，反而可以变成吸引购房者的一个卖点　　所以把一层做成架空层也变成了一个趋势　　但往往就变成了一个同质化的空间，大同小异的书吧、茶室、儿童娱乐区，除此之外好像就没了　　有的还存在一些问题，空间太封闭观赏性不强，甚至为了做架空层而做架空层，层高和功能划分不太合理　　有的虽然还保持着泛会所的空间，但基本没有什么实用性，也没有什么美观性的存在　　比如有儿童路演台但没有人组织活动，有水景但维护不好，很多架空层会摆几个健身器材或者儿童玩耍设施　　但旁边没有相应的防护措施，容易出现安全隐患　　于是就一直空置着，平常也没有什么人　　当架空层关掉了滤镜，最真实的结局要么用于堆放乱七八糟的杂物，要不就是停满了小区业主的电动车、自行车

给人的感觉杂乱无章，不但影响通行，还破坏了小区的整体形象　　这也是架空层的一大痛点　　02　　为什么一楼架空层的会所很难运营起来　　最核心的原因，就是做架空层的成本太高　　先不说开发商从设计到建造架空层花了多少钱，单单是架空层占用这一层，等于牺牲掉了几套可售房源，这个成本就太大了　　一线城市是很少做架空层的，除了一些豪宅项目会做泛会所空间，一般住宅是很少规划的　　即便规划，也只有一栋或者两栋楼，不会出现全楼栋都做架空层，成本过高是主要原因　　比如上海，一套房动辄几百万上千万，如果小区做了架空层等于少卖了几套房，这么算下来开发商是牺牲了很大一部分利益的　　第二个原因，还是因为架空层不能产生经济效益　　一层架空层泛会所和会所最大的不同，就是会所是带盈利性质的，而架空层属于免费开放的空间，纯碎是为了给居民提供一个互动交流空间　　不盈利反而还要贴钱，比如健身房的器械、布置的一些沙发都是要花钱的　　高频率的使用下，耐不住设备老化还要重新换、维修，又是一笔费用

泛会所对于普通楼盘来说运营成本太高了　　譬如几大高成本项目：中央空调、新风等能耗费；保洁、接待、管理人员的工资；各项应急措施的准备等等　　正因为不是用来盈利的，很多时候架空层也就被忽略了　　前几年可能还好，时间久了长期缺少运营和维护，只能靠居民、物业自己管理　　03　　一楼架空层要怎样做才好用　　由于大部分架空层结构墙体多且杂乱、空间零散且大小不一　　开放式空间，可以打造成小运动会所，比如乒乓球室，老年健身房，艺术展厅　　这样不出家门就可以满足健身需求，业主也可以约着邻居一起到楼下打打球聊聊天　　而封闭式的空间，就适合做成会客厅，茶室这种雅静的功能区　　只不过一切的美好设计，都要考虑到实际使用情况　　很多时候难的不是做架空层本身，而是后期运营　　第一步，就要把架空层的各个功能空间合理规划好　　一般老人和小孩待在小区的时间最多，为了保证他们在活动过程中的安全性，活动空间最好增加一些防护设计　　比如儿童区铺上塑胶地坪，老年人活动区有必要加装一些扶手

而会客厅需要保持安静和私密，最好是和其他空间保持一定的距离　　运营最难的一项就是水景，如果没有把握维护好最好不要做　　有的架空层会加点植物盆栽或布置水景，本意是想呈现美好的景色　　放在售楼处还能吸引购房者，但放在交付区，长时间不管就成了灾难　　有水景的地方夏天蚊虫多，有谁会在一楼喂蚊子呢

再加上物业如果不管不问，要不了几年水景污染到最后可能就变成了臭水沟　　第二个就是一定投入长期的运营和管理　　做完架空层就撒手不管是不行的　　需要花一些人力和成本把小区居民吸引到架空层泛会所里面　　比方说多组织一些社区活动，亲子活动、书法比赛等等这些能够提高居民参与度的活动　　最好要有空调，可以想象一下在35度高温的夏天，如果没有空调大家又怎么会待得住呢　　如果架空层装了空调，业主们回到家之后也更愿意在这里活动活动　　全年龄段都可以使用的话　　最先要保证的是功能实用，能够满足日常需求　　各个功能区要适合全年龄段使用，小孩的娱乐区，老年人的棋室以及年轻人的会客厅都是标配

而对于改善型住宅，还需要考虑架空层的私密度，可以把架空层做成封闭式的　　作为整个园林规划的一部分，也可以提高小区的绿化环境　　如果比较注重面子，就把架空层也做成精装修看起来高端气派　　如果注重管理，最好引入长期的运营和管理　　04　　有些开发商是怎么做好架空层的　　之前看过的几个项目中，就有架空层做的比较好的　　其中，东原印未来就是一个很好的案例，一层架空层的空间是打开的，采用的是开放式　　并且将社区景色规划引入架空层，形成景观呼应，兼具功能性和观赏性

每一个细小的空间都极为用心　　它牺牲了一层空间，做成了架空层，设置了“原聚场”、“东东健身”、“平安好医生”等多个主题空间

因为东原最注重的是空间营造与用户体验，业主在东原的社区里，能够拥有足够丰富的生活场景，以及丰富社交平台      　　第二个分享的案例，就是仁恒的：仁恒梦公园　　这个项目呈现了丰富的功能区，书吧、茶艺区、会客厅、棋室等不同功能区，也都做了各具特色的装修　　这样的架空层空间放在商业式公寓里，一定会成为年轻人的第二客厅和空间

比如书吧这样需要相对私密安静的空间就做了全封闭　　而且里面有空调和wifi，绝对称得上是年轻人最爱的空间了

引入物业在运营，才能让业主走进这个空间真正用起来，且能够保持整洁的环境和良好的秩序　　从这两个案例中，能看到开发商在架空层里，都投入了长期的运营　　还增加了人性化的服务，也只有这样架空层，才能真正贴近我们需要的泛会所空间　　所以你们小区里的架空层，最后都用起来了么，还是在交付后就无人管理，变成鸡肋空间了？

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